Idea de inversión
Residencial Luxor & Spa es un proyecto de promoción de obra nueva en el área metropolitana de Valencia. La sociedad promotora, Chilet Inversions 2018 realizará una ampliación de capital incorporando a los inversores de la oportunidad en un máximo del 90% del accionariado.
El proyecto cuenta con financiación bancaria preconcedida por parte de una entidad de primer nivel (Ver en DOCUMENTOS Preacuerdo Financiación Bancaria) por el 80 % del precio de venta de las viviendas.
El proyecto es una oportunidad con financiación a 36 meses, de una promoción de obra nueva de 60 viviendas destinadas a la venta, con más del 70% del proyecto ya reservado.
Según el estudio de viabilidad del proyecto, los inversores que acudan a la ampliación de capital podrían obtener una tasa interna de retorno por encima del 17% , con una rentabilidad acumulada sobre la inversión superior al 60%.
El acuerdo de socios prevé una prima de éxito para los gestores de la promoción, una vez superado el 15% de rentabilidad anual sobre la inversión, según el gráfico que mostramos a continuación.
La cascada de pagos resultante de la promoción se realizaría del siguiente modo, siguiendo lo indicado en el acuerdo de socios:
Breve descripción
Residencial Luxor&Spa, situado en el sur del área metropolitana de Valencia y en un entorno privilegiado en cuanto a servicios se refiere.
La promoción consta de un edificio esquinero a tres calles con fachada principal orientada al Este sobre una calle peatonal de nueva creación.
El edificio constará de más de 8.000 m2 construidos, divididos entre 60 viviendas, 69 plazas de parking y 62 trasteros. Las tipologías ofrecidas son de 1,2 y 3 dormitorios, todas ellas con amplias terrazas.
El complejo dispone de una zona común con Piscina climatizada con spa, gimnasio, vestuarios con aseos y ducha, así como todas las máquinas e instalaciones necesarias para su uso.
Tanto en la fachada del edifico como en el interior de los pisos ofrecen unas calidades excelentes en colaboración con proveedores de primer nivel.
Estado de la adquisición (suelo o inmueble)
El promotor ha adquirido ya el solar, de 1.490 m2, mediante escritura elevada a público (ver en DOCUMENTOS "Escritura Suelo.pdf") por un precio de 500.000 euros con una tasación de más de 2 millones de euros. (ver en DOCUMENTOS - "Tasación suelo")
Mapa localización
Entorno
El proyecto se encuentra situado al sur de Valencia, aproximadamente a unos 2 kilómetros de la Capital del Turia.
Por su proximidad con Valencia disfruta de dos grandes condiciones como son: el ser un núcleo dormitorio para aquellos que trabajando en la ciudad buscan una residencia con precios más económicos y también el ser un pueblo con crecimiento constante por parte de sus habitantes autóctonos.
La comunicación con las diferentes arterias principales para sus salidas hacia Madrid, Barcelona o Alicante lo convierte en una zona de gran demanda inmobiliaria. Además de encontrarse a pocos kilómetros del aeropuerto de Manises y de entornos privilegiados como son la Albufera de Valencia y diferentes playas catalogadas con las prestigiosas distinciones de Bandera Azul.
El solar se encuentra situado entre Cami LʼOrba y Calle Almirante Císcar. En este entorno encontramos una gran cantidad de servicios como son, entidades bancarias, supermercados y tiendas de alimentación varias, colegios, bares y restaurantes, parada de bus, zonas recreativas para niños, etc...
Presupuesto
| VENTAS: | 7.956.200€ |
|---|---|
| COSTES: | 6.801.441€ |
| Adquisición del Solar | 526.000€ |
| Presupuesto de Ejecución de Contrata | 4.435.540€ |
| Honorarios Técnicos | 228.000€ |
| Gastos legales y fiscales | 303.000€ |
| Gastos Generales, Gestión y Seguros | 373.570€ |
| Comercialización y posventa | 50.000€ |
| Gastos Financieros | 671.747€ |
| Acometidas, Gastos Societarios e Imprevistos | 213.584€ |
| BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS: | 1.154.759€ |
Scoring
Ver Scoring detallado en GARANTÍAS. Descubre cómo análizamos cada proyecto en el siguiente post.
Figuras que intervienen
- Promotor: Chilet Inversions 2018
- Contructor: Chilet & Chilet
- Arquitecto: AQ Arquitectos
- Project Monitoring: Designado por la entidad bancaria que concederá el préstamo al promotor.
Planning
El tiempo estimado para llevar a cabo este proyecto (desde que se formalice la ampliación de capital hasta que se desembolse el capital y los dividendos de los accionistas) será de 36 meses.
Notas
La inversión en las oportunidades publicadas en esta plataforma conllevan un riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y riesgo de falta de liquidez de la inversión.
La participación en las sociedades promotoras de los proyectos publicados conlleva un riesgo de dilución de la participación en la sociedad, riesgo de no recibir dividendos y riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad.
La plataforma no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos.
Los proyectos no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España y la información facilitada por el promotor no ha sido revisada por ellos, ni, en el caso de emisión de valores, constituye un folleto informativo aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Empresa
Chilet Inversions 2018 S.L es la sociedad instrumental de este proyecto, fundada por Oscar Chilet Vila y Raúl Chilet Gimeno.
Vídeo promotor
Datos empresa
CHILET INVERSIONS 2018, S.L. representada por sus dos administradores mancomunados Oscar Chilet Vila y Raúl Chilet Gimeno, con domicilio social en Calle San Carlos, número 50-1º, 46470 Albal, Valencia con CIF B98955271
Experiencia promotor
Los gestores de este proyecto son Óscar Chilet Vila y Raúl Chilet Gimeno. Ambos suman más de 40 años de experiencia en el sector inmobiliario y la construcción interviniendo como promotores y consultores en más de 300 viviendas. Además, todos sus proyectos han sido desarrollados en la comarca de L'Horta Sud de Valencia por lo que son expertos en esta zona.
Web promotor
Sociedad instrumental
Los inversores que acudan a la ampliación de capital se convertirán en accionistas de la sociedad instrumental Chilet Inversions 2018 S.L, cuyo principal activo es el suelo que ya ha sido adquirido por un precio de 500.000 euros, habiendo sido tasado por más de 2.000.000 euros (ver en DOCUMENTOS - Tasación)
Seguros
SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL
Es el seguro que se suscribe para garantizar el buen fin de los elementos estructurales de la construcción durante 10 años.
OTROS SEGUROS
Para el buen funcionamiento de la construcción del edificio también se contrataran los seguros de Todo Riesgo Construcción que incluye la cobertura por Responsabilidad Civil y que evitará gastos por imprevistos en robo de material de la obra o roturas y también se contratará según marca la normativa vigente la supervisón de un Organismo de Control Autorizado para la certificación de todos los materiales empleados en obra asi como sus condiciones de Eficiencia Energética.
Project Monitoring
El 80% de la financiación del proyecto provendrá de una entidad bancaria de primer nivel que designará una empresa que se encargará del project monitoring, revisando mensualmente el estado de avance de las obras, el cumplimiento presupuestario y las necesidades de financiación del proyecto. Esto implica un supervisión independiente de la gestión del proyecto que aporta un control adicional de la actuación de los gestores.
Todos los inversores de esta oportunidad dispondrán de información puntual de las evoluciones del proyecto.
Scoring
El proyecto tiene una calificación global B con una puntuación de 80,18 sobre 100. En todos los apartados el proyecto obtiene una nota superior de notable o sobresaliente,.
Descubre cómo analizamos cada proyecto en el siguiente post.
Notas
La inversión en las oportunidades publicadas en esta plataforma conllevan un riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, riesgo de no obtener el rendimiento dinerario esperado y riesgo de falta de liquidez de la inversión.
La participación en las sociedades promotoras de los proyectos publicados conlleva un riesgo de dilución de la participación en la sociedad, riesgo de no recibir dividendos y riesgo de no poder influir en la gestión de la sociedad.
La plataforma no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos.
Los proyectos no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España y la información facilitada por el promotor no ha sido revisada por ellos, ni, en el caso de emisión de valores, constituye un folleto informativo aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Datos clave
El proyecto cuenta con un 72% de viviendas ya reservadas.
El precio medio de la obra nueva en Comunidad Valenciana se situa en 1.622 euros/m2, mientras que el precio medio de obra nueva en el área metropolitana de Valencia se situa en los 1.557 euros/m2.
La tipología dominante de la demanda consiste en viviendas de 3 dormitorios y 2 baños.
El proyecto se alinea con el producto más demandado con un 60% de las unidades de 3 habitaciones y dos baños, mientras que un 35% son viviendas con un domitorio, tipología que tiene una importante demanda en el entorno del proyecto.
La escasez de suelo finalista y el retraso en la concesión de licencias municipales en la ciudad de Valencia está influyendo en el desplazamiento de la demanda hacia los municipios colindantes.
Entorno
El proyecto está ubicado en el pueblo de Benetússer dentro del área metropolitana de Valencia, localidad situada a 2 km de Valencia que cuenta con una población de 15.535 habitantes y que tiene un radio de influencia por proximidad sobre las poblaciones de Alfafar y Sedavi con 32.000 habitantes aproximadamente.
Está ubicado entre las calles Cami LʼOrba y Almirante Císcar y muy próximo a la arteria principal de la población, Avenida Camí Nou, donde se encuentran todos los servicios más importantes, tales como supermercados, entidades bancarias, farmacias,colegios, instituto de secundaria, guarderías, zonas verdes,etc…
Valoración del proyecto
Estado de la demanda
En el primer semestre de 2018, los mayores crecimientos de las ventas están teniendo lugar en regiones que no habían liderado la recuperación entre ellas, la Comunidad Valenciana.
El nuevo crédito para financiar compras de vivienda creció el 16,9% interanual en los ocho primeros meses del año.
Las ventas en la Comunidad Valenciana han crecido el 65% desde el mínimo en 2013 (48.00079.100), pero esto es el 53% de lo que se vendía en 2006
La escasez de suelo finalista y el retraso en la concesión de licencias municipales en la ciudad de Valencia está influyendo en el desplazamiento de la demanda hacia los municipios colindantes.
La tipología dominante de la demanda consiste en viviendas de 3 dormitorios y 2 baños.
Evolución de la demanda
El mercado continuará la tónica de recuperación iniciada hace algo más de dos años, aunque todavía tiene por delante un recorrido relativamente largo para alcanzar la velocidad de crucero deseable.
Continúa sin estar resuelta la situación de escasez de suelo finalista en aquellas zonas con mayor demanda, con lo que aumenta la tensión al alza de los precios, que previsiblemente tendrá continuidad a corto o medio plazo.
Estado de la oferta
La venta de viviendas en la Comunitat Valenciana muestra un mayor dinamismo que la media nacional, lo que estimula la actividad constructora y el crecimiento del precio.
Entre enero y julio se visaron 60.100 viviendas a nivel nacional, el 26,1% más que en el mismo periodo de 2017. Los visados en la Comunidad Valenciana crecieron más que la media en los últimos meses: 27,6% vs 26,2% en 2017 y 30,2% vs 26,1% en ene-jul-18.
El precio medio de la obra nueva en Comunidad Valenciana se situa en 1.622 euros/m2, mientras que el precio medio de obra nueva en el área metropolitana de Valencia se situa en los 1.557 euros/m2.
Fuente: Sociedad de Tasación y BBVA research
Evolución de la oferta
El precio de la vivienda está lejos de los máximos alcanzados en el ciclo anterior en todas las regiones, siendo en el caso de la Comunidad Valenciana todavía un 30% inferior a niveles pre-crisis.
Se espera que se mantenga el ritmo de crecimiento de licencias de obra nueva.
Fuente: BBVA Research
Conclusiones
Los precios de venta del Proyecto Residencial Luxor&Spa se adaptan a la media de los precios actuales del mercado, siendo su valor de tasación superior al precio de venta previsto.
El proyecto se alinea con el producto más demandado con un 60% de las unidades de 3 habitaciones y dos baños, mientras que un 35% son viviendas con un domitorio, tipología que tiene una importante demanda en el entorno del proyecto.
Documentos básicos de la oportunidad
Documentación del proyecto
Documentación del promotor
